房地产基金将陆续进入兑付高峰期重塑资管商业模式

楼市入“秋”以来，房地产私募基金行业也不太平。2014年起市场上有超过1000只的房地产基金将陆续进入兑付高峰期，但楼市的降温、降价、降速，使市场对基金兑付风险的预期加大。

8月13日，万家基金旗下子公司万家共赢被爆一项目资金遭挪用5.9亿元，又上演了一幕风险案例。今年以来，光耀事件等房地产兑付风波一幕幕上演，这似乎预示着大资管时代，房地产私募基金也进入洗牌期。

“行业洗牌其实是一件好事，因为大浪淘沙之后剩下的才是经得起考验的。”荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司董事总经理刘令在接受记者采访时表示，“所谓的行业调整期，给了背景雄厚、专业化实力强、运作合规、风险控制能力强的规范化私募基金突围的机会。目前市场上确实存在很多不规范的私募基金，盲目的选择项目，甚至只看中承诺的高额回报，根本不量化的考虑风险因素，因此，经过市场的淘汰乃是其必经之路。”在刘令看来，具有专业、规范的管理能力才是房地产私募基金的核心优势。

“今年1月17日证监会召开新闻发布会，明确由中国证券投资基金业协会开展私募基金管理人登记、备案及行业自律工作。这都表明了监管层对私募基金的监管趋势，泰发基金是最早一批完成备案的房地产私募基金，目前也已经有五只基金完成了备案工作。”作为规范化的基金管理人，我们非常期望对这个行业有适当的监管，泰发基金一直倡导行业的规范、自律、提倡行业交流、构建行业标准、倡导行业持续稳定的健康发展！”

泰发基金是由上市公司荣盛发展于2010年9月发起设立的，注册资本1亿元，业务专注于房地产股权投资、债权投资、夹层投资、投资管理及金融咨询等领域，被清科集团评选“2013年度中国房地产基金十强”。在泰发基金的开发模式里，部分项目从拿地到开发的整个周期，始终贯穿着他们的身影。“我们在风控方面，最大的优势就是投后管理的专业化。”刘令说。

泰发基金是专注于房地产领域投资基金的一个缩影。从2011年中国本土房地产私募基金崛起的那一年算起，至少有10家大型房企开启了专业化的房地产私募基金运作。这条专业化的道路改变了以往房地产私募的格局。引用刘令的话“粗放式的发展已经成为过去，房地产私募基金将过渡为专业的项目投资、规划及管理的综合服务商”。

专业化正是楼市调整期房地产私募基金的核心价值所在，资金运作能力以及对项目价值的判断决定了大基金突围的方向。刘令告诉记者，“基金管理企业应具有跨周期的胆略，房地产的黄金十年已经过去，这也恰恰意味着新的机会在招手。”中国的新型城镇化之路刚刚起步，作为资金密集的行业，房地产市场的结构调整，更深层次地体现在融资渠道的变化上。“得渠道者得天下”刘令说，“我认为楼市调整期是个重大的机会。”

另一个层面的机会在投资者身上。“目前从国内的融资需求来看，2014年房地产投资基金依然保持持续增长的态势。资金层面上，居民储蓄已经轻松突破了40万亿，民间财富累积需要新的投资渠道来满足投资者多样的投资需求。”在2014中国房地产高峰论坛上，第一财经传媒有限公司副总经理杨宇东也曾这样描述。

而政策层面的利好更如一场甘霖。今年5月，国务院发布了促进资本市场发展的“新国九条”，首次单独列出了“建立健全私募发行制度”的要求。这在业内人士看来，意味着私募市场发展已被提至更高的层面。当前，服务实体经济成为私募市场发展的重要使命。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前表示，房企通过发债、发股票去开拓房地产市场，增加市场供应量，属于实体经济行列，对房地产市场健康发展是有利的。中国城乡建设经济研究所所长陈淮也认为，房地产融资关键是把间接融资转变为直接融资，“应当支持信托、私募基金等资金参与房地产开发。”

面对机遇和挑战，走在前列的房地产大基金开始积极转型，重塑资管商业模式。“地产基金进入了一个深耕细作的年代”新富资本董事长李先林分析称。刘令坚定地说：“综合能力的竞争，包括发行能力、投资能力、风险控制能力、品牌影响力以及创新能力等，这些因素将是房地产私募基金行业这一轮洗牌中，大基金突围的关键所在。我相信唯有创造价值的人才能生存下来！”